11.01.2024
31.11.2024
Раскалённый рынок недвижимости Дубая начал остывать:
В 2023 году рынок продаж жилья ОАЭ в этом году побил все рекорды и стал одним из самых «горячих» в мире. Но, видно, что темпы роста идут на спад.
Итоги года в цифрах:
?По данным CBRE, с января 2020 года ставки аренды выросли на 42%, а цены на жилье – примерно на 33%.
?Объем сделок с недвижимостью в финансах упал на 13% по сравнению с предыдущим годом. Основная причина – спад продаж на этапе строительства на 26,4%: новые проекты быстро раскупили, а ресурсов у разработчиков не хватает. Зато продажа уже готового жилья в плазме выросла на 5,1%.
Что ждать в следующем году?
?В CBRE полагают, что рост цен в 2024 году сохранится, но будет умеренным: 5%-10%.
?Аналитическая компания S&P считает, что цены на жилье вырастут на 5-7% в следующем году, а затем снизятся на 5-10% в течение следующих 12-18 месяцев. Всё из-за глобальной экономической неопределенности вкупе с ростом новых объектов.
?При этом темпы ввода новых площадей будут расти: в следующем году в Дубае ожидается сдача около 40 тыс. объектов недвижимости, причем столько же – в 2025 году (для сравнения, в последние годы этот показатель не превысил 30 тыс.).
16.11.2023
?? Россияне и Дубай – ажиотажный спрос закончился?
По крайней мере, в третьем квартале 2023 года граждане России опустились на пятое место по покупкам недвижимости в эмирате… Что происходит?
Начнём с того, что в целом продажи жилья в Дубае несильно выросли — всего на 4% по сравнению со 2 кварталом. При этом – прирост произошёл в основном благодаря оживлению рынка вилл и таунхаусов – плюс 38%, а вот квартиры (наиболее популярный у россиян формат), наоборот, потеряли 4%.
Что произошло со спросом?
▪️ Ажиотаж ушёл. Если в прошлом году во многом скупали «тяжёлый люкс» с целью «главное сохранить деньги», то сейчас средний чек стал гораздо скромнее. Инвестируют с большей осторожностью
▪️ Рубль чувствует себя не лучшим образом. Тут всё понятно – падение курса за год серьёзное
Продолжают ли выходцы из РФ брать жильё в Дубае? Да, определённо. Просто фокус внимания сместился в сторону более бюджетных вариантов.
Кстати, многие инвестировать в недвижимость эмирата для получения резидентской визы – на неё можно претендовать при покупке от 750 тыс. AED ($204 тыс.). О том, какая сейчас статистика по выдаче ?? мы писали в посте.
Полезные материалы по Дубаю:
? Обзор визовых правил, которые сильно упрощают иммиграцию
? Работа в Дубае: где искать и как устроиться
? В каких районах россияне покупают жильё
06.11.2023
?? Почти 800 домов распроданы в новом жилом проекте Дубая за считанные часы
Общая стоимость – $844 млн, цена на дома начиналась от $680 тыс. Все объекты были распроданы в день старта продаж.
? Проект Haven – это виллы и таунхаусы, которые сформируют новый элитный район города с центральным парком, бассейнами и зонами отдыха.
Распродать все дома за пару часов – не единичный случай для Дубая. Ранее в этом году сотни желающих выстроились в очередь у офиса продаж застройщика Nakheel, чтобы купить виллы на Palm Jebel Ali. Правда, цены в проекте были куда менее демократичные (от $4,9 млн) ?
? Вообще, при планировании покупки недвижимости в Дубае, лучше заранее обратиться к надёжному риелтору – их приглашают на закрытые продажи на старте проектов, где доступны самые выгодные цены и прекрасный ассортимент.
О том, как выбрать агента ?? в большой статье
***
Топ 20 направлений, откуда руководителям лучше работается удаленно. Кто первый?
Британское агентство Savills выпустило оригинальный рейтинг мест, идеальных для высокооплачиваемых руководителей высшего звена, которые хотят работать вне офиса.
? Список возглавил Дубай. Столица ОАЭ Абу-Даби тоже в рейтинге – 4 место. Лидер прошлого года – Лиссабон – пятый.
? «Серебро» у испанской Малаги.
? «Бронза» у Майами.
По каким параметрам рассчитывали рейтинг? Их пять:
? Качество жизни: по мнению экспертов Savills лучше всего руководителям живётся в хорватском Дубровнике. Следом идут вышеупомянутые Малага, Лиссабон, Дубай, Абу-Даби…
? Скорость Интернета: здесь Дубай обогнали только Абу-Даби и Майами.
? Климат: вот тут города ОАЭ очевидно не фавориты. В лидерах карибские острова-государства – Бардабос, Сент-Люсия, Антигуа.
? Воздушное сообщение: из Дубая самолеты летают в 255 направлений в 104 странах. Ближайший преследователь Дубая из лидеров, попавших в топ и по другим параметрам – Барселона.
? Аренда элитного (для особых съёмщиков) жилья. Хотя рейтинг ориентирован на обеспеченных людей, деньги они считать умеют и оценивали все равно доступность… Поэтому в топе – Малага, Барбадос, Дубровник, Антигуа и Афины.
С полным отчетом можно ознакомиться ? по ссылке
***
Дубай обогнал Нью-Йорк и Лондон. Продажи в элит-сегменте продолжают расти.
Спрос на элитную жилую недвижимость так же опережает предложение недвижимости на рынке. Последние данные, приведенные Knight Frank, подтверждают: Дубай становится основным магнитом для остановки не только на Востоке, но и во всем мире.
?В третьем квартале 2023 года продажи в премиум-сегменте побили отметку в $1,6 млрд (для сравнения – $1,13 млрд за тот же период год назад). Объём продаж с января по сентябрь – почти $5 млрд.
Элитными в Knight Frank считаются объекты стоимостью от $10 млн.
?Вера снизилась в стабильном экономическом росте и привлекательных программах получения резидента – основного двигателя продаж в Дубае. В начале 2023 года количество выданных «золотых виз» подскочило на 52%.
***
?? Дубай выдает все больше резидентских виз
? Крупнейший город ОАЭ все успешнее привлекает инвесторов, а также тех, кто хочет остаться (или иметь такую возможность) в эмирате на произвольный срок… в первой половине 2023 года количество выданных резидентских виз в Дубае выросло на 63%.
☝️Резидентские визы ОАЭ – эквивалент долгосрочного вида на жительство, которое предоставляется по многим основаниям: учёбы или предпринимательской деятельности до покупки объекта недвижимости стоимостью от 750 тыс. AED ($204 тыс.). Срок разрешения на проживание при покупке недвижимости может достигать 10 лет – «золотых виз» на максимальный срок в текущем году выдали больше на 52%.
? Кроме того, количества гостевых виз выросло на 34%, туристических – на 21%.
? С начала года ведомство обработало в общей сложности 11 319 991 заявление, в том числе по выдаче разрешений на жительство, а также по въезду и выезду через воздушные и наземные границы, а также морские порты.
? Более подробно об упрощении иммиграционных правил в стране мы писали в нашей СТАТЬЕ
***
? Девять городов мира со справедливыми ценами на недвижимость
? Мы вновь обращаемся к свежему отчету швейцарского банка UBS.
Его эксперты рассказали не только о локациях, где могут появиться ценовые пузыри, но и о городах со справедливо оцененной недвижимостью. Напомним, что два города остаются в зоне риска – Цюрих и Токио.
? Ещё 14 городов находятся в «жёлтой зоне». В большинстве из них ситуация не кажется рискованной, но и «справедливыми» цены назвать нельзя. В частности, таковы Франкфурта, Мюнхена, Тель-Авива, Лондона, Парижа…
? И только в девяти городах цены по мнению аналитиков UBS справедливы. Почему только в девяти? Дело в том, что исследование охватывает не так уж много мегаполисов – всего 25.
Вот эта девятка: Милан (Италия), Нью-Йорк (США), Сингапур, Мадрид (Испания), Бостон (США), Сан-Франциско (США), Дубай (ОАЭ), Сан-Паулу (Бразилия), Варшава (Польша).
✅ Важные для нас факты:
? Дубай попал в список городов со справедливыми ценами, хотя они растут двузначными — в процентах — темпами! Все просто: доходы населения тоже растут, рынок аренды раскалён, а цены с поправкой на инфляцию остаются примерно на 25% ниже пика 2014 года.
? В Милане реальные цены на жильё упали на 2%, одновременно со ставками аренды и доходов населения. Однако у местной экономики есть неплохие перспективы: расширение метрополитена и предстоящие зимние Олимпийские игры 2026 года – все это будет способствовать коррекции цен.
? Более подробный разбор основных трендов на рынке недвижимости ? в нашем материале.
***
?? Первые виллы на Palm Jebel Ali – грандиозном проекте на рынке недвижимости Дубая – распроданы
… И на это понадобилось всего несколько часов. ? Чтобы купить элитную недвижимость, сотни желающих выстроились в очередь у офиса продаж застройщика Nakheel. Стоимость выставленных на продажу вилл на Palm Jebel Ali стартует от AED 18 млн (USD 4,9 млн), а площадь варьируется в диапазоне от 650 до 1 800 кв. м.
☝️ По ожиданиям экспертов рынка, проект не только станет поворотной точкой для быстро развивающегося рынка недвижимости Дубая в этом году, но и откроет совершенно новую главу в истории «пальмовых островов» эмирата в ближайшем десятилетии.
? Palm Jebel Ali добавит 110 км к береговой линии Дубая и будет вдвое больше Palm Jumeirah. На новой пальме также появятся жилые дома средней этажности, продажи которых начнутся уже после запуска элитных вилл.
? Ранее в этом году Дубай утвердил пересмотренный генеральный план проекта Palm Jebel Ali, запущенного в середине 2000-х годов, но приостановленного ввиду глобального финансового кризиса 2008 года.
? Никита Кузнецов, партнер Metropolitan Group и генеральный директор агентства Metropolitan Premium Properties:
«Сегодня идеальный момент для возобновления проекта «второй пальмы, так как доступных земельных участков на Palm Jumeirah осталось мало, а потенциальных инвесторов, желающих приобрести недвижимость или участок на берегу моря в Дубае, огромное множество. Совершенно очевидно, что продажи Palm Jebel Ali дадут импульс развитию элитной недвижимости Дубая, где в настоящее время количество новых запусков ограничено, поскольку большая часть доступных площадей уже застроена и продана».
***
? Девять городов мира со справедливыми ценами на недвижимость
? Мы вновь обращаемся к свежему отчету швейцарского банка UBS.
Его эксперты рассказали не только о локациях, где могут появиться ценовые пузыри, но и о городах со справедливо оцененной недвижимостью. Напомним, что два города остаются в зоне риска – Цюрих и Токио.
? Ещё 14 городов находятся в «жёлтой зоне». В большинстве из них ситуация не кажется рискованной, но и «справедливыми» цены назвать нельзя. В частности, таковы Франкфурта, Мюнхена, Тель-Авива, Лондона, Парижа…
? И только в девяти городах цены по мнению аналитиков UBS справедливы. Почему только в девяти? Дело в том, что исследование охватывает не так уж много мегаполисов – всего 25.
Вот эта девятка: Милан (Италия), Нью-Йорк (США), Сингапур, Мадрид (Испания), Бостон (США), Сан-Франциско (США), Дубай (ОАЭ), Сан-Паулу (Бразилия), Варшава (Польша).
✅ Важные для нас факты:
? Дубай попал в список городов со справедливыми ценами, хотя они растут двузначными — в процентах — темпами! Все просто: доходы населения тоже растут, рынок аренды раскалён, а цены с поправкой на инфляцию остаются примерно на 25% ниже пика 2014 года.
? В Милане реальные цены на жильё упали на 2%, одновременно со ставками аренды и доходов населения. Однако у местной экономики есть неплохие перспективы: расширение метрополитена и предстоящие зимние Олимпийские игры 2026 года – все это будет способствовать коррекции цен.
? Более подробный разбор основных трендов на рынке недвижимости ? в нашем материале.
***
?? Что можно купить в Дубае на $1 млн? И что стоит покупать? Эксперты советуют
? За $1 млн в самом популярном эмирате ОАЭ можно приобрести… много чего. Например, квартиру с тремя спальнями как в самых востребованных районах города Dubai Marina, Jumeirah Beach Residence, так и в новых локациях Mohammed Bin Rashid City, Meydan City. Найти что-то элитное за ту же цену в других мегаполисах мира – задача не из лёгких.
☝️ Важно понимать, с какой целью совершается покупка. Потому что предложения напрямую зависят от предпочтений покупателя.
Что нужно покупать? Вот мнение двух экспертов:
? Фибха Ахмед, директор по продажам в компаниях Bayut and Dubizzle
«Если вы нацелены инвестировать и получать прибыль, то имеет смысл разбить свой портфель и прикупить несколько квартир в районах Dubai Sports City и International City. В этих окрестностях имеется достаточное количество студий и квартир с одной спальней, стоимость которых колеблется от $150 до $200 тыс.».
Кстати, согласно анализу CBRE, в прошлом году цены продажи недвижимости в Дубае выросли более чем на 19%, а арендная плата выросла более чем на 21%.
? Джеффри Де Соуза, руководитель отдела ипотечного кредитования Betterhomes
«Чтобы выжать максимум из инвестиций, можно использовать $1 млн в качестве первоначального ипотечного взноса в более роскошную недвижимость. Такой ход позволяет играть по-крупному и вкладываться в просторные особняки, элитные апартаменты и гольф-поместья в районах Palm Jumeirah, Downtown Dubai и Dubai Marina».
***
?? По пунктам. Арендовать квартиру в Дубае и не разбиться о подводные камни
Примерно 80% жителей Дубая живут в арендованном жилье. И если вы планируете войти в их число – лучше разобраться со всеми тонкостями заранее.
? Что такое Ejari?
Единая система регистрации контрактов между арендатором и арендодателем. Это обязательно – отношения и споры между двумя сторонами регулируются государством через систему.
? Регистрация в Ejari
Онлайн — на официальном сайте или с помощью приложения Dubai REST Application, либо в сервисных центрах Земельного департамента Дубая. Регистрируются и арендатор, и арендодатель.
? Стоимость регистрации
В официальном центре – 220 AED ($60);
Через сайт или приложение – 175 AED ($48).
‼️ Важные нюансы
▪️ В Ejari необходимо вносить все обновления условий контракта, также изменения в жилье (н-р ремонт) – в процессе проживания.
▪️ Законом установлен потолок увеличения аренды. Рассчитать сумму возможного увеличения можно в официальном калькуляторе.
По сути, не так сложно, но нужно быть внимательным. Полный список документов для регистрации в Ejari и правовая информация ? в статье на Приане.
? Если хочется не арендовать, а жить в своём в Дубае – смотрите ОБЪЕКТЫ в базе Приана.
***
?? Как лишиться недвижимости в Дубае за неуплату долгов по коммуналке
Такой риск существует.
В Дубае действует трёхуровневая система взыскания долгов:
1️⃣ Управляющая компания высылает юридическое уведомление о наличии долгов и необходимости их погасить.
2️⃣ Готовится акт, который запрещает сдавать объект в аренду или продавать его до уплаты долгов по коммуналке.
3️⃣ Финальная стадия – продажа недвижимости с молотка. Её инициирует суд, а управляющая компания выставляет объект на аукцион.
Ранее продажа с аукциона применялась крайне редко. Ограничений на сдачу в аренду обычно было достаточно, чтобы побудить собственника расплатиться с долгами. Но в последнее время появилось много злостных неплательщиков, а сами платежи выросли. В результате изменился и подход местных судов к решению вопроса. ?♂️
? Цитата – «суды стали более склонны удовлетворять просьбы о выставлении проблемной недвижимости на аукцион». Об этом заявляет директор местной управляющей компании.
Так что будьте внимательны. И не доводите дело до суда.
? Если вы постоянно проживаете за границей, можно найти риелтора в Дубае, который будет следить за платежами.
***
?? Как лишиться недвижимости в Дубае за неуплату долгов по коммуналке
Такой риск существует.
В Дубае действует трёхуровневая система взыскания долгов:
1️⃣ Управляющая компания высылает юридическое уведомление о наличии долгов и необходимости их погасить.
2️⃣ Готовится акт, который запрещает сдавать объект в аренду или продавать его до уплаты долгов по коммуналке.
3️⃣ Финальная стадия – продажа недвижимости с молотка. Её инициирует суд, а управляющая компания выставляет объект на аукцион.
Ранее продажа с аукциона применялась крайне редко. Ограничений на сдачу в аренду обычно было достаточно, чтобы побудить собственника расплатиться с долгами. Но в последнее время появилось много злостных неплательщиков, а сами платежи выросли. В результате изменился и подход местных судов к решению вопроса. ?♂️
? Цитата – «суды стали более склонны удовлетворять просьбы о выставлении проблемной недвижимости на аукцион». Об этом заявляет директор местной управляющей компании.
Так что будьте внимательны. И не доводите дело до суда.
? Если вы постоянно проживаете за границей, можно найти риелтора в Дубае, который будет следить за платежами. Контакты русскоязычных специалистов в ОАЭ.
